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一、制定背景

根據《自然資源部辦公廳關于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕23號）和《關于進一步加快推進湖南省公示地價體系建設和管理工作的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2020〕106號）文件精神，為加快建立以基準地價、標定地價為核心的公示地價體系，支撐城鄉(xiāng)土地市場一體化建設，服務經濟社會發(fā)展。我市開展了市本級集體建設用地基準地價、市本級農用地基準地價、市中心城區(qū)標定地價編制工作。

二、制定依據

1.湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

3.《農用地定級規(guī)程》

4.《農用地估價規(guī)程》

5.《標定地價規(guī)程》

6.《自然資源分等定級通則》

7.《自然資源價格評估通則》

8.《湖南省農用地定級與基準地價評估技術規(guī)范》

9.《集體建設用地定級與基準地價評估技術規(guī)范》

10.《農村集體土地價格評估技術指引》

三、主要內容

（一）市本級集體建設用地基準地價

市本級集體建設用地基準地價嚴格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農村集體土地價格評估技術指引》的技術要求，結合永州市本級實際情況，采用綜合定級的方法合理劃定了土地級別范圍，并充分利用市場交易資料，采用收益還原法、市場比較法、剩余法等多種評估方法綜合確定了集體商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地基準地價，建立基準地價修正體系，形成文字報告、圖件、數據庫等成果。

市本級集體建設用地基準地價評估范圍為永州市市本級轄區(qū)內的所有集體建設用地?；鶞实貎r劃分為三個土地級別，以2022年12月31日為估價期日，在“三通一平”的開發(fā)利用條件下，設定容積率為區(qū)域平均容積率，分為商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務四種用途，在各用途法定最高年期下的區(qū)域平均價格。

（二）市本級農用地基準地價

市本級農用地基準地價嚴格按照《農用地定級規(guī)程》、《農用地估價規(guī)程》、《自然資源分等定級通則》、《自然資源價格評估通則》的要求，根據農用地自然屬性、土地利用條件、社會經濟條件、區(qū)位條件、農用地分等資料等資料，采用因素法進行分類定級，并劃定土地級別范圍，利用投入產出樣點資料和市場交易樣點資料分別評估各用途、各級別基準地價，建立耕地、園地、林地宗地地價修正體系，形成文字報告、圖件、數據庫等成果。

市本級農用地基準地價的評價對象為永州市市本級轄區(qū)內現有農用地中的耕地（水田和旱土）、園地和林地?；鶞实貎r是以2022年12月31日為估價期日，在標準耕作制度和基本設施狀況下，土地使用年期耕地和園地為30年、林地為70年，對耕地（水田和旱土）、園地、林地的國有土地使用權和集體土地承包經營權評估形成的區(qū)域平均價格。

（三）中心城區(qū)標定地價

永州市中心城區(qū)標定地價嚴格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《標定地價規(guī)程》的技術要求，結合永州市中心城區(qū)實際情況，以更新后的基準地價為基礎，采用地價水平歸納法和專家評判法劃分標定區(qū)域，遵循“每一標定區(qū)域有且僅有一個標準宗地”的原則，在標定區(qū)域內選取具有代表性、確定性、標識性的宗地作為標準宗地，選用合適的評估方法評估價格，最終確定商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地標定地價，建立標定地價修正體系，形成文字報告、圖件、數據庫等成果。

市中心城區(qū)標定地價商服用地公示范圍面積為99平方公里，住宅用地公示范圍面積為103平方公里，工礦倉儲用地公示范圍面積46平方公里，公共管理與公共服務用地公示范圍面積35平方公里。標準宗地數合計64宗，其中商服用地30宗、住宅用地28宗、工礦倉儲用地5宗、公共管理與公共服務用地1宗。

四、應用及特點

（一）市本級集體建設用地基準地價

1.在農村土地制度改革中的應用。集體建設用地基準地價是集體經營性建設用地入市地價評估、底價確定的重要依據。村集體和投資者可以更加清晰地了解土地的價值和潛力，從而做出更為明智的投資選擇，有助于構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場和助推鄉(xiāng)村振興。

2.在集體建設用地市場培育與管理中的應用?？蔀榧w土地的出讓、轉讓、租賃、抵押等提供成交依據，減少人為因素和盲目性，為政府強化土地參與宏觀調控、落實相關產業(yè)用地政策、規(guī)范集體建設用地有序流轉等提供信息依據。

3.在承租評估管理中的應用。承租土地使用權價格評估的關鍵是合理確定市場租金，市場租金可以采用市場比較法直接確定，也可以采用基準地價系數修正法等首先評估出待估宗地的出讓土地市場價格，在此基礎上，通過反算年租金的方法評估得到。

（二）市本級農用地基準地價

1.在農用地流轉中的應用?？梢詾槌邪洜I權流轉提供價格依據，有助于實現農用地適度規(guī)模經營、增加農民收入、推動農村經濟發(fā)展。

2.在全民所有自然資源資產清查中的應用。農用地作為全民所有土地資源的重要一類，農用地基準地價有助于通過土地資源實物量核算價值量，摸清資產底數，為全民所有自然資源資產清查工作提供強有力的保障。

3.在土地綜合整治中的應用。可在土地綜合整治規(guī)劃編制、土地綜合整治項目耕地質量評價以及土地綜合整治效益分析等方面應用。比如，通過對農用地基準地價成果中級別和基準地價等信息的分析，可以合理確定土地綜合整治重點區(qū)域、區(qū)域土地綜合整治潛力等，有利于提高土地綜合整治規(guī)劃編制的科學性，提升農村土地綜合效益。

（三）中心城區(qū)標定地價

1.進一步完善政府公示地價體系?；鶞实貎r、標定地價共同構成了政府公示價格體系，通過建立標定地價將進一步完善政府公示價格體系，標定地價與基準地價相互配合，實現政府從宏觀、微觀兩個層面對土地市場的調控。

2.進一步規(guī)范地產交易主體行為，引導房地產市場有序運行。標定地價可以為國有土地使用權出讓評估提供依據，為政府進行土地管理及制定宏觀政策提供參考，有利于進一步規(guī)范房地產市場交易主體的行為。

3.在劃撥土地使用權轉讓中的應用。在劃撥土地使用權轉讓時，可作為確定補交土地出讓金的重要參考標準，有助于簡單、快速、高效的完成宗地地價評估工作。